美国约有30亿亩耕地对吗？深度：在创出5,050美元/英亩的新高后，美国农地价格还没看到头儿

唯土地不可辜负

美国农业部报告称，到 2022 年，美国农地的价值为 5,050美元/英亩，比 2021 年增加了 630 美元，即 14%，意味着农地价格连续创下历史新高。(1 英亩 =6.07亩)

美联储报告:农地价格继续大幅上涨

芝加哥和堪萨斯城联邦储备银行报告称，中西部和平原的土地价格大幅上涨持续到 2022 年一季度，对其服务区域的农业银行家进行的季度调查发现，截至 3 月 31 日，中部玉米带农田增长了 23%，中原农田价格上涨了 20% 以上。

农地市场继续创造新的价格记录，即使有更多的土地进入市场

此外，与 2021 年第四季度相比，一季度印第安纳州、伊利诺伊州和爱荷华州的“优质”农业用地上涨了 4%。在内布拉斯加州、堪萨斯州、俄克拉荷马州、密苏里州西部以及科罗拉多州、新墨西哥州北部和怀俄明州山区，一季度旱地农田、灌溉农田和牧场的价格与 2021 年底相比增长了 5%。

农田类型年变化

自 2014 年以来，美国农地的价格一直徘徊在每英亩 4,000 美元左右，直到 2021 年情况发生了变化。

总体农场地产价格（衡量农场所有土地和建筑物的价值）在 2022 年平均每英亩 3,800 美元，与 2021 年相比，每英亩增加 420 美元或 12%。

Source: USDA-NASS; Illustration: Farm Journal

目前农地价格最高的 10 个州：

新泽西州（New Jersey）：每英亩 15,900 美元，比 2021 年增长 7%

加利福尼亚州（California）：每英亩 15,410 美元，比 2021 年增长 11%

爱荷华州（Iowa）：每英亩 9,350 美元，比 2021 年增长 20%

特拉华州（Delaware）：每英亩 9,200 美元，比 2021 年增长 7%

伊利诺伊州（Illinois）：每英亩 8,950 美元，比 2021 年增长 13%

马里兰州（Maryland）：每英亩 8,750 美元，比 2021 年增长 10%

亚利桑那州（Arizona）：每英亩 8,350 美元，比 2021 年增长 8%

宾夕法尼亚州（Pennsylvania）：每英亩 8,300 美元，比 2021 年增长 9%

佛罗里达州（Florida）：每英亩 7,960 美元，比 2021 年增长 9%

印第安纳州（Indiana）：每英亩 7,750 美元，比 2021 年增长 14%

为什么农地价格会创出新门槛？

Hertz Farm Management 房地产服务总裁亨斯利指出了几个关键原因：

高商品价格

通胀

利率仍然很低

俄乌冲突引发的全球动荡

“一些农地的价格甚至已接近并且实际上超过了每英亩20,000 美元”，他说。“20,000 美元的数字并不能定义当前的市场，但情况与十年前我们靠前次看到每英亩 10,000 美元的土地价相似，这绝对是一个值得注意的水平”！

农民如何支付土地费用？

即使玉米和大豆价格处于历史高位，这些高价农地中的大部分也不一定会产生现金流。那么农民如何能够支付如此巨额的土地价格呢？

答案是：那些农民有亨斯利所说的“干粉”，即通过从自己拥有的土地上建立了股权，并利用它来并购买额外的土地。

2022年美国最有价值的农田坐标

资料来源：联邦储备区农业信贷状况调查

亨斯利说，这是“在过去的 12 到 18 个月里的一场土地交易的完美风暴。”

现在的问题是，随着利率上升，市场会降温还是会加速农民的紧迫感？

从长远来看，如果抵押贷款利率继续上升，买卖可能会降温。一年前，我们这里长期固定利率抵押贷款利率为 3% 到 4%”，现在，在 4.5% 到 6% 的范围内上涨。很难说一年后我们会在哪里，但有一点可以肯定的是，至今我们还没有看到这个市场有任何疲软”，亨斯利说道。

农田价值的未来是什么？

Farmers National Company (FNC) 高级副总裁迪克哈特说，在 1 月份土地市场保持稳定的平静期之后，由于俄乌冲突和持续的通胀担忧，价格再次上涨。农民看到商品价格走强，投资者希望进行低风险的通胀对冲投资，共同推动了对好农田的竞逐。

到 2022 年上半年土地价格继续走高

“自今年年初以来，一些地区优质农田的价格上涨了 20%”。最近FNC 的拍卖销售显示了 2022 年迄今为止土地市场的强劲势头。去年秋天以 16,000 美元左右的价格出售的好土地在 3 月份的公司拍卖中以每英亩 19,000 美元至 21,500 美元的价格售出”，迪克哈特说。

2021 年大多数粮仓州的价格上涨 15% 至 30% 的基础上，价格还在上涨。”

来自 18 个州的 3 年农地价格趋势

Source: USDA-NASS; Illustration: Farm Journal

区域农地价格报告：

西部玉米带

在过去的几个月里，爱荷华州优质农地价格超过每英亩 20,000 美元，南达科他州为每英亩 15,000 美元，北达科他州为 12,000 美元。

大部分土地的售价低于这些价格，但高价肯定会引起所有人的注意，”区域销售经理莫尔说。

由于担心税法可能发生变化以及销售价格上涨的诱惑，2021 年底上市的土地数量明显增加。但农民和投资者的（土地）需求远远抵消了市场上的增加数，从而推动土地价格大幅上涨。

尤其是爱荷华州的高销售额和更高的价格引领了市场竞逐活动。

中部玉米带农地价格（经通胀调整）

Federal Reserve Bank of Chicago

去年 FNC 在爱荷华州出售的土地数量比上一年增长了 152%，拍卖销售额同比增长了 129%。公司在 2021 年下半年拍卖的土地是 2020 年最后一个季度的5倍。2022年预计价格将继续走强。但取决于世界事件、粮食生产以及利率上升和投入成本上升将如何影响买家对农田的需求”，莫尔补充道。

东部玉米带

伊利诺伊州的优质农地价格超过每英亩 21,000 美元，印第安纳州每英亩 17,000 美元，俄亥俄州每英亩 16,000 美元。

内布拉斯加州的优质农田价格超过每英亩 13,500 美元，密苏里州为每英亩 14,500 美元，堪萨斯州中部为 7,000 美元。

中部、南部平原农地价格爆炸式增长

Federal Reserve Bank of Kansas City

这些强劲的价格会持续下去吗？

随着可供出售的农地供应恢复正常，期待未来几年谷物价格上涨的农民将继续积极竞标过去几个月已确定出售的土地。个人投资者也进入市场，因为他们将农田视为一种安全的长期通胀对冲投资。

目前农民、土地所有者和农业产业面临的不确定性几乎比以往任何时候都多。俄乌冲突给食品和农业领域带来了许多短期和长期的未知数。燃料和化肥等投入要昂贵得多，从而提高了作物的生产成本，而牲畜生产者的饲料成本要高得多。谷物价格处于历史水平，但这些价格会上涨还是下跌？如果投入成本和供应链问题升级，农民买家是否会更加谨慎地抬高土地？

在做出投资决策时，通胀和稳定问题已成为首要问题。但也正是这些担忧增加了目前对土地的需求，人们普遍认为，在通胀时期，农地是一种安全、可靠的长期投资。但利率上升将增加土地抵押的成本，这将对土地价格产生一定的抑制作用，尤其是利率上升的幅度和速度将决定利率影响的程度。

今夏，农地市场表现出令人难以置信的弹性和深度”，亨利斯说。然而，推动农田市场的三大因素已经开始转变：

1. 粮食价格。夏末标志着谷物价格走软。与夏季早些时候相比，新玉米价格下跌近 1.50 美元/蒲式耳，新作大豆价格下跌约 2 美元/蒲式耳。“这是一个剧烈波动的市场，每周都有相当大的波动”。“从长远来看，较低的谷物价格不会像我们今年早些时候经历的那样对土地价值起到支撑作用。”

2. 利率。美联储提高短期利率以试图为通胀降温的举措开始渗透到土地市场。尽管债务融资不是农地收购的主导因素，但由于有些农民没有从他们拥有的土地上获得股权，利率环境的转变正在推动整体市场心理。

3. 农民买家。每售出 10 个农场，农民仍会购买大约 7 个。“农民买家在土地市场的方向和感觉方面都发挥着重要作用”。“因此，当即将到来的生长季节的投入价格出现大幅上涨时，可能会导致一些人在考虑购买土地时踩刹车。安全和充足的食物、纤维和燃料供应的重要性已成为全世界的焦点。

美国农业作为世界上产量最高、最安全的粮食和牲畜供应国，农民意识到了潜力，因此也愿意抬高土地价格，以便在未来几年控制更多的土地。个人和基金投资者也意识到了这一点，并正在更多地涉足农地市场”，迪克哈特说。

如今，世界的变化瞬息万变，俄乌冲突持续，欧洲经济困境、贸易纠纷、全球粮食危机...这些不断变化的不确定因素不可避免地会深刻影响农地的价格。待售土地的供应量以及未来几个月的需求量也将是决定土地价格的因素...

所以，美国农地价格至少目前来看，还没到头儿...