楼市神盘是什么意思？再来几个新盘也动摇不了神盘的地位

自从大朝阳放出太阳宫地块以来，这关注度就没低过，不论是关于指导价的讨论还是户型大小的猜测，用揭叔的话就是：朝阳拿出一个太阳宫地块，当下的北海淀新盘市场就已经啥也不是了。去年的北海淀多火啊，这都啥也不是，可见太阳宫的级别了。揭叔这么说也是有原因的，北京早在2012年就已经发文，三环内原则上不供地，四环内不新增经济适用房用地。这也就导致每次四环内有供地都会受到大家的关注，太阳宫地块甚至还是东北三环的位置，所以这关注度自然居高不下。按照买新不买旧的思维，大家是不是都想等一等新房，况且这新房位置好，价格还倒挂，那太阳宫周边的次新神盘地位还能保住吗？

咱今天就说说公认“四大神盘”之一的太阳公元，目前挂牌均价15万8一平，新盘指导售价13万/平，除去10%政府产权占比，未来实际售价约11.7万/平。先说结果，如标题所示，神盘还是那个神盘，再来几个新盘也动摇不了它的地位。这是一个很奇怪的现象，通常来了一个倒挂的新盘，周边二手房价格多少会受点影响，不过太阳公元丝毫不受影响，甚至七、八月份的成交单价和一月份比还涨了。

先从大板块来说，在北京的东北三环到四环之间，东为机场高速，西为京承高速。太阳宫本身这个地方就处于核心产业带，无论是住宅本身，还是周边配套，太阳宫都是优等生，20年以内楼龄的商品房为主，三大公园沿着北四环连成一片，四周以及旁边公路、地铁应有尽有。且十号线可以说是北京最重要的一条地铁线之一，基本无论去哪里，都可以和十号线一次换乘即可达到。

再看小区，太阳公元位于朝阳区东北三环太阳宫，京承高速以东，毗邻亚奥、望京、燕莎商圈，紧邻太阳宫公园。那天去踩盘，下地铁沿着京承高速走了一段，噪音确实比较大，太阳公元紧挨着高速，临街的楼栋影响应该比较大。再拐个弯进入内部路就好多了，沿街都是底商，路边停的老头乐不少，当然“破二手车（PORSCHE）”也不少。。。

太阳公元规模较大，分南北两区，其中南区均价高于北区，外立面用的干挂石材加石雕，所以即使过去十年，小区依旧看着很新。另外就是园林的设计，小区绿化率35%，采用的坡地景观，极大地保障了社区私密性的同时，又在内部形成了起伏有致的园林景观。因为口罩原因，现在社区的管理都比较严格，人脸识别，物业登记，所以很多时候我们踩盘只能在外围踩盘，查看周边生活配套便捷程度，从外墙看看小区内部环境。太阳公元坡地景观就就很好的把我们“拒之墙外”了，也就很好的保障了社区的私密性。

和市面上大多数高端盘不同的是，太阳公元小区的户型种类很多，兼顾功能性60平米的一居到295平米改善型四居，总价跨度也是从一千万到了五千多万，户型产品和市面上最新的产品肯定比不了，但是也单拎一个92平的小三居出来看，也没有什么大毛病。

另外一个让太阳公元稳坐神盘的原因自然就是：学区。虽然实行的多校划片，但朝阳不少小区还是单校划片，太阳公元就是其中之一，对应的学校只有人大附中朝阳学校，而人大附中朝阳学校教学质量在朝阳一直名列前茅，这也让太阳公元房价居高不下的原因之一。虽然最近有许多关于人朝望京分校派位的消息传出来，但在多校划片政策下的北京，你上哪儿买都得派位，都有风险，买人朝的家长虽然会有顾虑，但该买的还是得买，没有上车的资格，孩子永远上不了好学校。

再来说说新盘对太阳公元的影响，从价格来看，中建玖合府的均价11.7万，但是户型最小165平起，也就是最低总价1900万起，总价并没有多大优势；从住房周期来看，对于立即有住房需求的购房者来说，新房的建设周期是个问题，至少需要3年后，所以短期内对周边的次新房的价格并不会有太大影响。更重要的是玖合府这盘也不是想买就能买上的，公开排号摇号，谁也不确定能不能买上，能排上号也不一定能买上想要的楼层户型，这么一对比，次新房是不是稳定因素更多了。

总的来说，太阳公元地段好，周边环境好，小区的品质也在线，更多的购房者还是冲着品质、地段来的，学区则是加分项，所以即使传出分校的消息，对太阳公元房价的影响也不高，所以神盘的地位不是轻易能动摇的~