上海新房价格倒挂，上海新房倒挂最大的几个区块？

在热点城市的楼市中，一直有一个让很多人疯狂的概念：

一二手房价格倒挂。

艳姐身处上海，也感受到近期上海楼市的热度，尤其是在市区的倒挂盘，大多都能引起抢购热潮。

购房者对于新房的痴迷程度，可以从近期的流行词看出：

打新盘。

能够买到市区新盘就是赚到。

近期上海市区有些入市的新盘单价，其和周边次新房单价相比，便宜了4万+/㎡！

01 买不到6万+新房

就买10万+二手房

前几天，上海徐泾的倒挂红盘蟠龙天地认购结束，总共才571套房源，最终有超2000组认购。

最终的积分也让人看了目瞪口呆：

91.22分！

这是上海目前二批次最高的入围分。

也就是说，只有基础分满60分才有机会入围；而社保，则要交满223个月，要交将近19年的社保。从一个大学生22岁毕业，要交到41岁才有资格买房。

虽然入围门槛极高，但仍然难挡购房者热情，因为上海有的是“社保巨子”。

关于购房者对于蟠龙天地的执着，此前在网上还流传着这样一个清奇的故事。

今年上半年，蟠龙天地成交了一套95㎡二手房。

房子的总价约为930万，如果算上各种税费，中介费、契税、全额增值税、个人所得税，最终这套房子的总价超1000万，单价要在10万+/㎡。

而此前，蟠龙天地一手房的价格仅在6万+/㎡的价格，一二手房价格倒挂已经很明显了，可是这位买家偏偏要买二手房。

这位买家后来发了一张图片，或许从中能够猜测出偏要买高价二手房的动机：

图源：网络

这位买家也是有资格参与摇号的，可惜运气不佳，无奈出局，心有不甘，那就以另一种方式回归。

大概4万/㎡的单价差，近400万的总价差，对很多人来说都是十几年的工资了，这位买家还真够霸气。

近期蟠龙天地三期入市，均价约6.87万/㎡，和前两期相比单价略微上升，但如果和周海的二手房相比，就真的低得多。

艳姐统计了蟠龙天地周边次新房的成交单价，比如仁恒西郊花园成交单价最高要到8.6万/㎡左右，万科天空之城也要达到8万/㎡左右。

数据来源：链家

真的是买到就是赚到。也难怪为引发这么大的抢购热潮。

02 上海倒挂究竟有多厉害？

蟠龙天地在上海的倒挂新盘中还算是比较温和的。

还有一些盘倒挂是比较猛的，尤其是市区的红盘，艳姐针对典型楼盘做了一个统计：

上海二批次和三批次典型楼盘倒挂情况

数据来源：链家

位于徐汇滨江的宝能公馆1288，近期推出建面约140-170㎡房源，均价12.5万/㎡，比前期的11.8万上涨了约7000元/㎡。

虽然本批次价格上涨，但是和周边次新房比起来，却是便宜得多。

周边次新房基本都超13万/㎡左右，倒挂最明显的是云锦东方，最高成交价达到17万/㎡左右。

再比如位于杨浦新江湾城的中企云萃江湾，单价才9.7万/㎡，普遍低于板块内次新房单价，信达泰禾上海院子最高的成交单价已经达到14.4万/㎡。

就在这几天，上海公布了三批次新房名单，其中备受关注的新盘金隅外滩东岸、静安天悦、虹桥璀璨公馆、蟠龙府等楼盘均在名单中，部分楼盘还是出现了一定程度的倒挂情况。

比如静安大宁的静安天悦，备案均价仅为10.5万/㎡，而周边的次新房静安府西区，最高的成交单价已经到了13.5万/㎡左右。

杨浦的金隅外滩东岸均价为11.5万/㎡，而周边的翡丽甲第、保利香槟苑等次新房项目，成交价大多都超过金隅外滩东岸单价。

这里请大家注意，艳姐对标的是近两年板块内次新房的成交价，事实上这些次新房的挂牌价会更高，也会进一步加深购房者对于区域内一二手倒挂的印象。

也正是这些倒挂现象，也会让更多购房者加入打新房的阵列中，引发众多人抢购，最终很多人无法买到新房。

由于新房供不应求，很难买到，一部分人转而选择购买二手房，比如上面提到的买不到6万+的新房，就买10万+的二手房的案例，这算是极端的例子。

但可以肯定的是，在热销盘周边很多二手房会坐地涨价，在某种程度上也进一步造成倒挂现象。

03 倒挂盘真的一本万利？

那么问题来了，购买倒挂盘真的是一本万利？

首先从倒挂的动机来看， 官方的限价政策是大多数项目出现倒挂的主因。

但是也有部分房企因为本身资金比较困难，比较缺钱，其上报价格也可能会比较低，因为存在资金风险，这也对房屋质量和后期能否顺利交房造成了风险。

比如位于徐汇滨江的某楼盘，就在黄浦江边上，但其目前面临一期房源的产权纠纷。

虽然新一批的项目已经入市，存在一定的倒挂行情，但对于购房者来说，的可能就是明天不会烂尾。

还一些房企也因为被限价，于是会注重成本管控，尽量压低成本，出现一些降标的情况，从而引发质量问题。还有些开发商可能为了利润，把装修包的价格定得很高。

所以明面上楼盘倒挂，实际上可能并不是一个划算的买卖。

04 倒挂仅是热销因素之一

艳姐发现，一个楼盘受到市场的热捧，光有价格倒挂也不行，比如郊区一些楼盘也有价格倒挂行情，但是并没有出现热销的景象；

再比如还有一些楼盘，本身是处于风口浪尖的爆雷房企的楼盘，或者品质口碑较差的房企，购房者自然对这类楼盘不太感冒。

综合来说，楼盘热销，三个因素不可或缺：

楼盘热销=倒挂+地段+品牌。

房企的品牌因素又可以从以下三个维度来进行分析：

1、资金实力较强的房企，不存在交付风险

从此次二批次的热销盘来看，大多是资金实力比较强、不存在金融风险的港企、外企以及央国企。

比如蟠龙天地是港企瑞安开发的；而像华发仁恒苏河世纪，则是国企华发以及外企仁恒开发的。

此次三批次入市的楼盘中，也有不少资金实力较强的房企，比如央企保利旗下的静安天悦、还有国企金隅旗下的金隅外滩东岸等等。

这些房企融资能力都较为强劲，并且鲜少存在债务风险，在如今部分待交付项目出现交付风险的情况下，这些资金实力较强的房企不存在烂尾风险，对于购房者来也会买的放心。

2、在上海本地深耕较久，有一定的品牌影响力

在二批次热销楼盘中，也有一些房企在上海深耕已久，大家也比较认可这类房企品牌，形成了品牌势能。

比如港资房企瑞安房地产，虽然在上海打造的项目不多，但它此前打造的项目，大多是区域内的标杆项目，并且很多都是从提升城市界面的角度来开发的项目。

比如20多年前，瑞安房地产在上海打造的推荐“城市中心总体规划社区”项目上海太平桥，由西部上海新天地历史建筑重建区、北部企业天地甲级办公楼区、南部翠湖天地高档住宅区、东部综合性的购物娱乐商业中心、中心人工湖绿地组成。

再比如近期比较火的蟠龙天地，是瑞安开发的城市改造项目。根据官方资料显示，蟠龙天地规划三大功能空间，包含约23万方公共公园绿地——蟠龙公园、约5万方水乡古镇商业——蟠龙天地，以及约25万方居住社区——蟠龙国际住区。

蟠龙天地效果图

对于这些口碑高的房企来说，购房者对于项目品质和一些设计细节的要求会更高，所以这些项目的容错率会比较低。

比如蟠龙天地一期此前就被一些网友“砸锅”：

图片来源：知乎

可能言辞有些激烈，但在某种程度上也反映出业主对于项目的高期待和最终现实呈现出来的心理落差。

再比如全国人都熟悉的央企保利，事实上2003年保利正式进入上海，开启了上海发展之路。保利在上海的布局也是具有前瞻性和战略眼光：

2010年左右，保利就开始在上海核心地段布局，打造了诸多品质产品，树立了较好的口碑。随着城市的发展，其又在大虹桥以及临港自贸区进行布局，使得项目也随着板块的发展而热销。

保利上海布局图

图片来源：保利发展官微

此次三批次保利静安天悦售价仅为10.5万/㎡，据说附近大宁金茂府的二手房挂牌价也超过15万/㎡，再加上1号线地铁盘、大宁商圈等资源加持，该楼盘大概率会爆火。我们可以拭目以待。

保利静安天悦效果图

3、产品质量口碑较好，有一些创新点

但凡是在上海能够持续热销的房企品牌，大多数项目的品质都不算差，说不上十全十美，至少在市场上很少听到关于品质有较大缺陷的传闻。

比如仁恒，仁恒的产品品质可以说是位于靠前梯队，坊间传闻每次开盘仅靠老业主复购和老带新就能卖掉一半以上。一般仁恒粉也不会轻易转手自己买下的仁恒的房子。

但值得注意的是，去年年末，位于杨浦的仁恒海上源入市，出乎意料的是，仁恒海上源的积分仅为50.68分，和同一板块的保利天汇相差18.2分。

除了此前被媒体曝出的冻结资金高、没有样板间就认购的问题外，部分户型的得房率仅在70%左右，而且158-271㎡的销售去化困难的大户型占比较高。

此外，仁恒海上源也受到了当时市场因素的影响，当时同批次共有15个内环盘一起认购，分流了不少客户。

今年仁恒海上源二批次入市，约128-135㎡改善型户型成为主力，并且市中心，最终达到了473%的超高认购率，积分达到72.16分。

仁恒海上源效果图

仁恒此次在社区打造上也有一些创新亮点，比如打造了1万方的开放式街区，楼上是住宅，楼下是商业，将来会有一系列的生活配套满足业主的日常需求。

仁恒·海上源示范区实景图‍

结语

现如今，购房者对于项目的要求越来越高，对于房企来说光有倒挂盘价格优势肯定是不行的。

正如上文提到的那些房企来说，要不断修炼自己的内功，对城市进行深耕，提高产品力，增厚自己的财务安全垫，才能在市场上站稳脚跟。

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主编：张艳

责编：doug

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